A favor de la nueva Ley de Alquileres

Desde el Colegio de Corredores Inmobiliarios de Chubut destacaron la iniciativa. Los puntos clave.

La nueva Ley de Alquileres tiene media sanción y estipula una actualización del contrato por indexación y un duración mínima de tres años.
07 DIC 2019 - 20:07 | Actualizado

El Colegio de Corredores Inmobiliarios de Chubut se mostró satisfecho con la nueva Ley de Alquileres que obtuvo media sanción en la Cámara de Diputados días atrás. Incluso en la provincia, ciertas normativas ya venían aplicándose con legislación local, por ejemplo, respecto al pago de un solo mes para ingresar a un alquiler, cuyo desembolso a su vez es compartido entre el inquilino y el locatario.

Hay tres puntos centrales de lo que se aprobó en el Congreso. Por un lado el desembolso para ingresar al alquiler será menor. Otra de las claves es la indexación de los alquileres, cuya variación estará atada a la inflación (IPC) y la remuneración imponible promedio de los trabajadores estables (RIPTE), que debe ser elaborado y publicado mensualmente por el Banco Central de la República Argentina (BCRA).

Y en tercer lugar, quizás donde despierta mayor polémica, es la extensión del plazo de los contratos de dos a tres años como mínimo.

El titular del Colegio de Corredores Inmobiliarios de Chubut, Walter Kobac, aseguró que “es una ley que se viene discutiendo desde el año pasado. También media sanción en Senadores, después no salió por Diputados. Se introdujeron cambios que en principio no eran y son básicos para no perjudicar ni a inquilinos ni propietarios. Lo que está saliendo ahora es una versión bastante mejorada de la del año pasado”.

Resaltó asimismo que “nosotros en Chubut tenemos una Ley de Alquileres que ya preveía el ingreso que sea del 4% del total del contrato, que equivale a un mes y eso lo paga la mitad el propietario y la mitad el inquilino. Eso no pasa en el resto del país donde paga todo el inquilino. Hasta en eso lo vemos bien porque es justo que la mitad pague cada uno porque ambos son nuestros clientes y nosotros somos mediadores”.

Sobre la indexación, Kobac también se mostró conforme. Este año en la provincia por lo general los contratos tuvieron actualizaciones semestrales del 15%. Es decir con un avance del 30%, contra una inflación que superará el 50%. Una pérdida significativa en la rentabilidad del negocio que se venía arrastrando hace años.

“En cuanto a la actualización de los contratos, me parece muy bueno que se pueda indexar porque hasta ahora se hacía de forma escalonada los contratos, previendo una inflación que hasta hace poco hacíamos 15% semestral en el contrato como un aumento escalonado. Y la realidad es que después había una inflación de 50% o más y quedaba totalmente desactualizado. Y tampoco era justo para el propietario. Y también podía pasar que después la inflación bajara. No era justa posiblemente para una de las dos partes y esto lo que hace es llevarlo más a la realidad”.

Sobre el tercer punto, lo referido a la extensión del contrato, mostró ciertos reparos. “En general es buena la ley, los cambios son buenos. Lo de llevar el contrato de dos a tres años no se si va a tener muchos beneficios, no lo veo como algo demasiado importante, pero quizás para aquel inquilino que se quedará y podría renovar por un año más sin tener que gastar en honorarios y sellado, puede ser un ahorro”.

Detalles de la ley

Dentro el Artículo 2 de la Ley que tuvo media sanción establece que si el destino es habitacional, no puede requerirse del locatario, el pago de alquileres anticipados por períodos mayores a un mes.

Tampoco habrá exigencia de depósitos de garantía o exigencias asimilables, por cantidad mayor del importe equivalente al primer mes de alquiler. El depósito de garantía será devuelto mediante la entrega de una suma equivalente al precio del último mes de la locación, o la parte proporcional en caso de haberse efectuado un depósito inferior a un mes de alquiler. El reintegro deberá hacerse efectivo en el momento de la restitución del inmueble.

En el caso de existir alguna deuda por servicios públicos domiciliarios o expensas, correspondientes al período contractual y que al momento de la entrega del inmueble no hubiese sido facturada, puede acordarse su pago tomando al efecto los valores del último servicio o expensas abonado, o bien el locador puede retener una suma equivalente a dichos montos como garantía de pago.

Respecto a los plazos del contrato, se expresa por ejemplo que si hay “frustración del uso o goce de la cosa Si por causas no imputables al locatario, éste se ve impedido de usar o gozar de la cosa, o ésta no puede servir para el objeto de la convención, puede pedir la rescisión del contrato, o la cesación del pago del precio por el tiempo que no pueda usar o gozar de la cosa. Si no se viese afectada directa o indirectamente la cosa misma, sus obligaciones continúan como antes”.

Y para la recesión el mecanismo es el siguiente: si han transcurrido seis (6) meses de contrato, debiendo notificar en forma fehaciente su decisión al locador con al menos un mes de anticipación. Si hace uso de la opción resolutoria en el primer año de vigencia de la relación locativa, debe abonar al locador, en concepto de indemnización, la suma equivalente a un mes y medio de alquiler al momento de desocupar el inmueble y la de un mes si la opción se ejercita transcurrido dicho lapso.

En los contratos de inmuebles destinados a vivienda, cuando la notificación al locador se realiza con anticipación de tres meses o más, transcurridos seis meses de contrato, no corresponde el pago de indemnización.

Desalojo

Respecto al desalojo por incumplimientos del inquilino, también se establecen ciertas normas. “Si el destino es habitacional, previamente a la demanda de desalojo por falta de pago de alquileres, el locador debe intimar fehacientemente al locatario al pago de la cantidad debida, otorgando para ello un plazo que nunca debe ser inferior a diez (10) días corridos contados a partir de la recepción de la intimación, especificando el lugar de pago”.

“La notificación remitida al domicilio denunciado en el contrato por el locatario se tiene por válida, aun si éste se negara a recibirla o no pudiese perfeccionarse por motivos imputables al mismo. Cumplido el plazo previsto en el primer párrafo de este artículo, o habiéndose verificado la extinción de la locación por cualquier motivo, el locatario debe restituir la tenencia del inmueble locado. Ante el incumplimiento del locatario, el locador puede iniciar la acción judicial de desalojo, la que debe sustanciarse por el proceso previsto al efecto en cada jurisdicción y en caso de no prever un procedimiento especial, el más abreviado que establezcan sus leyes procesales o especiales”.

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La nueva Ley de Alquileres tiene media sanción y estipula una actualización del contrato por indexación y un duración mínima de tres años.
07 DIC 2019 - 20:07

El Colegio de Corredores Inmobiliarios de Chubut se mostró satisfecho con la nueva Ley de Alquileres que obtuvo media sanción en la Cámara de Diputados días atrás. Incluso en la provincia, ciertas normativas ya venían aplicándose con legislación local, por ejemplo, respecto al pago de un solo mes para ingresar a un alquiler, cuyo desembolso a su vez es compartido entre el inquilino y el locatario.

Hay tres puntos centrales de lo que se aprobó en el Congreso. Por un lado el desembolso para ingresar al alquiler será menor. Otra de las claves es la indexación de los alquileres, cuya variación estará atada a la inflación (IPC) y la remuneración imponible promedio de los trabajadores estables (RIPTE), que debe ser elaborado y publicado mensualmente por el Banco Central de la República Argentina (BCRA).

Y en tercer lugar, quizás donde despierta mayor polémica, es la extensión del plazo de los contratos de dos a tres años como mínimo.

El titular del Colegio de Corredores Inmobiliarios de Chubut, Walter Kobac, aseguró que “es una ley que se viene discutiendo desde el año pasado. También media sanción en Senadores, después no salió por Diputados. Se introdujeron cambios que en principio no eran y son básicos para no perjudicar ni a inquilinos ni propietarios. Lo que está saliendo ahora es una versión bastante mejorada de la del año pasado”.

Resaltó asimismo que “nosotros en Chubut tenemos una Ley de Alquileres que ya preveía el ingreso que sea del 4% del total del contrato, que equivale a un mes y eso lo paga la mitad el propietario y la mitad el inquilino. Eso no pasa en el resto del país donde paga todo el inquilino. Hasta en eso lo vemos bien porque es justo que la mitad pague cada uno porque ambos son nuestros clientes y nosotros somos mediadores”.

Sobre la indexación, Kobac también se mostró conforme. Este año en la provincia por lo general los contratos tuvieron actualizaciones semestrales del 15%. Es decir con un avance del 30%, contra una inflación que superará el 50%. Una pérdida significativa en la rentabilidad del negocio que se venía arrastrando hace años.

“En cuanto a la actualización de los contratos, me parece muy bueno que se pueda indexar porque hasta ahora se hacía de forma escalonada los contratos, previendo una inflación que hasta hace poco hacíamos 15% semestral en el contrato como un aumento escalonado. Y la realidad es que después había una inflación de 50% o más y quedaba totalmente desactualizado. Y tampoco era justo para el propietario. Y también podía pasar que después la inflación bajara. No era justa posiblemente para una de las dos partes y esto lo que hace es llevarlo más a la realidad”.

Sobre el tercer punto, lo referido a la extensión del contrato, mostró ciertos reparos. “En general es buena la ley, los cambios son buenos. Lo de llevar el contrato de dos a tres años no se si va a tener muchos beneficios, no lo veo como algo demasiado importante, pero quizás para aquel inquilino que se quedará y podría renovar por un año más sin tener que gastar en honorarios y sellado, puede ser un ahorro”.

Detalles de la ley

Dentro el Artículo 2 de la Ley que tuvo media sanción establece que si el destino es habitacional, no puede requerirse del locatario, el pago de alquileres anticipados por períodos mayores a un mes.

Tampoco habrá exigencia de depósitos de garantía o exigencias asimilables, por cantidad mayor del importe equivalente al primer mes de alquiler. El depósito de garantía será devuelto mediante la entrega de una suma equivalente al precio del último mes de la locación, o la parte proporcional en caso de haberse efectuado un depósito inferior a un mes de alquiler. El reintegro deberá hacerse efectivo en el momento de la restitución del inmueble.

En el caso de existir alguna deuda por servicios públicos domiciliarios o expensas, correspondientes al período contractual y que al momento de la entrega del inmueble no hubiese sido facturada, puede acordarse su pago tomando al efecto los valores del último servicio o expensas abonado, o bien el locador puede retener una suma equivalente a dichos montos como garantía de pago.

Respecto a los plazos del contrato, se expresa por ejemplo que si hay “frustración del uso o goce de la cosa Si por causas no imputables al locatario, éste se ve impedido de usar o gozar de la cosa, o ésta no puede servir para el objeto de la convención, puede pedir la rescisión del contrato, o la cesación del pago del precio por el tiempo que no pueda usar o gozar de la cosa. Si no se viese afectada directa o indirectamente la cosa misma, sus obligaciones continúan como antes”.

Y para la recesión el mecanismo es el siguiente: si han transcurrido seis (6) meses de contrato, debiendo notificar en forma fehaciente su decisión al locador con al menos un mes de anticipación. Si hace uso de la opción resolutoria en el primer año de vigencia de la relación locativa, debe abonar al locador, en concepto de indemnización, la suma equivalente a un mes y medio de alquiler al momento de desocupar el inmueble y la de un mes si la opción se ejercita transcurrido dicho lapso.

En los contratos de inmuebles destinados a vivienda, cuando la notificación al locador se realiza con anticipación de tres meses o más, transcurridos seis meses de contrato, no corresponde el pago de indemnización.

Desalojo

Respecto al desalojo por incumplimientos del inquilino, también se establecen ciertas normas. “Si el destino es habitacional, previamente a la demanda de desalojo por falta de pago de alquileres, el locador debe intimar fehacientemente al locatario al pago de la cantidad debida, otorgando para ello un plazo que nunca debe ser inferior a diez (10) días corridos contados a partir de la recepción de la intimación, especificando el lugar de pago”.

“La notificación remitida al domicilio denunciado en el contrato por el locatario se tiene por válida, aun si éste se negara a recibirla o no pudiese perfeccionarse por motivos imputables al mismo. Cumplido el plazo previsto en el primer párrafo de este artículo, o habiéndose verificado la extinción de la locación por cualquier motivo, el locatario debe restituir la tenencia del inmueble locado. Ante el incumplimiento del locatario, el locador puede iniciar la acción judicial de desalojo, la que debe sustanciarse por el proceso previsto al efecto en cada jurisdicción y en caso de no prever un procedimiento especial, el más abreviado que establezcan sus leyes procesales o especiales”.


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